Det finns nyproduktion som även hushåll med låga inkomster har råd med - Policy brief FORES 2019:04

Rapporten undersöker om all nyproduktion verkligen är för dyr för hushåll med relativt låga inkomster. För att kunna svara på den här frågan undersöks två delfrågor: hur stor månatlig bostadsutgift ett hushåll ”klarar” av, och hur mycket den billigare nyproduktionen kostar

Ett vanligt förekommande argument i den bostadspolitiska debatten är att nyproduktion är för dyrt och att stora grupper inte ens har råd med den billigaste nyproduktionen. Denna tes följs i regel av krav på antingen ökade bostadsbidrag/generösare kreditgivning, subventioner till byggande eller förslag som innebär att fokus istället ska läggas på rörlighet i beståndet. Syftet med denna rapport är därmed att undersöka om all nyproduktion verkligen är för dyr för hushåll med relativt låga inkomster.

Den viktigaste slutsatsen i denna rapport är att även hushållet med inkomster under 25 000 kronor per månad kan efterfråga nyproduktion som är relativt billig, både hyresrätt och bostadsrätt. Ur ett bostadspolitiskt perspektiv är slutsatserna främst att:

• Det är viktigt att kritiskt granska de hinder som finns för hushåll med lägre inkomster och särskilt hushåll med barn som är beroende av bostadsbidrag och eventuellt underhållsbidrag

• Åtgärder kan krävas för att underlätta för hushållet att få ihop till kontantinsatsen för ett ägt boende.

• Rapporten pekar på att alla kommuner borde analysera var  billigare nyproducerade bostäder kan byggas och hyras ut/säljas i kommunen samt ta fram de planer som behövs.

Om författarna

Hans Lind är professor i fastighetsekonomi, tidigare verksam på Kungliga Tekniska Högskolan. Han har disputerat i nationalekonomi, och har även en examen från Lantmäterisektionen på KTH. Under de senaste 25 åren har han forskat om en rad fastighetsekonomiska frågor, till exempel om prisbubblor, fastighetsvärdering och förvaltning av offentligt ägda lokaler (internhyror med mera).

Jan Berg har erfarenhet inom byggsektorn som grundare till Sambainstitutet som verkar för att lokalsamhällets intressenter utarbetar väl underbyggda förslag för bostads- och infrastrukturprojekt. Han har även arbetat som managementkonsult och varit ledamot i styrelser som vid till exempel Tillväxtverket och Specialfastigheter AB. Yrkeserfarenhet har han även inom områden som exempelvis forskning och innovation, läkemedelsbranschen, finans och kapitalförvaltning.

Läs rapporten på fores.se

Riksintressen hindrar byggandet - Debattartikel ihop med Stefan Attefall i DI

Från april 2019 men fortfarande lika aktuell

Finansieringen av nya bostäder kräver att vi bygger där människor vill bo - inte där det trots alla hinder går att bygga

Balanseringen av olika intressen - var av lagstiftaren tänkt att göras i en ”upplyst dialog” - där lokalsamhällets behov vägdes mot statens i syfte att i varje enskilt fall söka lösningar som gynnar båda parter. Så blev det aldrig. 

Genom att lagen är otydligt formulerad har tolkningen överlämnats till myndigheter och kommunala instanser - vilket innebär att riksintressen - tänkta som underlag för en diskussion - har blivit förbud som hämmar lokalsamhällets utveckling och har en stor ekonomisk effekt. Dessutom ökar kraven från olika regelverk i en allt snabbare takt. 

Detta är ofta ett resultat av att olika intressegruppers driver enskilda frågor. De backas inte sällan upp av media och behöver inte ta ansvar för helheten. Svenska naturskyddsföreningen, Greenpeace, WWF, Djurens rätt och liknande organisationer med verksamhet inom miljö-/naturskydd samlar enligt svensk insamlingskontroll (90-konto) in 1,2 miljarder årligen – så resurser finns.

Dessutom finns det en mer osynliga påverkan som uppstår vid intressegemenskap mellan en intressentgrupp och de tjänstemän som på olika nivåer bereder och beslutar i olika ärenden i plan- och bygglovsprocesser 

Jag saknar en faktabaserad dialog om hur vi skall kunna utveckla våra lokalsamhällen med en mer rimlig balans mellan konkurrerande intressen där hänsyn tas till marginalnyttan för olika intressenter. 

För att locka investeringskapital från bostadsköpare såväl som villiga hyresbetalare krävs att marknaden kan erbjuda tillräckligt attraktiva objekt. Attraktiva bostadslägen konkurrerar med andra intressen - i form av till exempel strandskydd, det rörliga friluftslivet, befintliga grönytor, nyckelbiotoper, kulturhistoria, biologisk mångfald eller helt enkelt en motvilja mot förändring - som med dagens regelverk och processer har en orimligt stark ställning.

Vill vi i närtid ha ett nybyggande som motsvarar behovet och efterfrågan så måste olika intressen balanseras mot bostadsbyggandet på ett smartare och snabbare sätt än vad som sker idag.

Timingen för att diskutera dessa frågor har aldrig varit bättre. Flertalet politiska partier uttrycker att de vill sen en förändring av dagens regelverk. Men trots en politisk önskan om minskning av riksintressenas omfattning till förmån för bostadsbyggande - har vi inte fått någon förändring av vare sig regelverk eller praxis. Skälet torde vara att det på tjänstemannanivå inom såväl departementen som myndigheterna finns ett starkt motstånd mot att ändra dagens obalans vad gäller riksintressenas ställning i relation till lokalsamhällets behov. Istället pågår ett antal initiativ för att ytterligare försvåra användningen av lokalsamhällets resurser.

Därför behövs en part som med kraft och över tid driver dessa för lokalsamhället så viktiga frågor.

Sambainstitutet (för samhällsbyggnad i balans)

Sambainstitutet är ett initiativ från min sida för att skapa en sådan kraft. Jag vet också att många delar min problembeskrivning och mitt mål är att engagera intressenter inom området för att bilda ett nätverk, bidra med idéer och finansiering av verksamheten. 

Myndigheternas tillämpning av dagens regelverk och inte sällan deras attityd är ett stort problem och enskilda privata aktörer drar sig för att driva processer då det kan slå tillbaks på det egna ärendet eller den egna affären. Genom att institutet agerar behöver inte enskilda företag exponera sig i debatten.

Det är ingen enkel uppgift som institutet står inför - att verka för bättre balans mot de många och starka krafter som ofta ganska generellt är motståndare till exploatering.

För att kunna göra skillnad måste vi på sikt samla ihop ett stort antal intressenter från olika sektorer av flera skäl:

·     Legitimiteten ökar om vi representerar olika delar av lokalsamhället

·     Vi bygger ett nätverk som kan fånga upp saker som händer

·     Vi blir fler som kan hjälpas åt att sprida kunskap

·     Fler intressenter ger mer resurser att driva våra frågor

Vi är några stycken som vill driva detta arbete men vi behöver bli många fler. Jag skulle därför gärna vilja ha en dialog med dig i dessa frågor.

Kontakta oss om du löpande vill bli informerad om hur arbetet fortskrider.

Levererar politiken?

Sverige är mitt upp en period av historisk hög efterfrågan på bostäder. Boverket har gjort bedömningen att det behövs 600 000 nya bostäder fram till 2025 varav 320 000 redan 2020. Detta kräver en byggtakt om 80 000 bostäder per år de närmaste åren.

Nästan alla kommuner anser att det råder bostadsbrist, framförallt centralt, så behovet ser stort ut. Här vill vi varna för att man troligen missbedömer långsiktig efterfrågan – hälften av Sveriges kommuner har haft en negativ eller stillastående befolkningsutveckling de senaste 50 åren. Om urbaniseringen fortsätter som tidigare kommer trycket på de större städerna att öka ytterligare.

Hur finansieringen skall gå till är en öppen fråga. Finansiering av nyproduktion är kopplad till efterfrågan i form av bostadssökande som vill/kan satsa egna pengar på en bostadsrätt/villa eller har betalningsvilja/förmåga som motsvarar hyran för nyproducerade lägenheter:

För bostadsprojekt påbörjade under 2016 och 2017 svarade bostadsrätter och villor för 63% - motsvarande 38 000 av 61 000 lägenheter. Hela denna del av nyproduktionen är beroende av att privatpersoner kan och vill investera. Här är naturligtvis objektets kvalitet (pantvärde) också en avgörande faktor för den del av finansieringen som skall ske via bank. Totalt handlar det om att 140 miljarder per år behöver finansieras denna väg.

Bra läge och en attraktiv boendemiljö är naturligtvis avgörande för att finansiera nyproduktion av hyresrätter.  Här handlar det om ytterligare 65 miljarder per år.

För att locka investeringskapital från bostadsköpare såväl som villiga hyresbetalare krävs att marknaden kan erbjuda tillräckligt bra objekt.

Attraktiva bostadslägen konkurrerar med andra intressen i form av till exempel det rörliga friluftslivet, befintliga grönytor, kulturhistoria, biologisk mångfald eller helt enkelt en motvilja mot förändring - som med dagens regelverk och processer, ofta uppbackat av media,  har en orimligt stark ställning.

Vill vi i närtid ha ett nybyggande som motsvarar behovet och efterfrågan så måste olika intressen balanseras mot bostadsbyggandet på ett smartare och snabbare sätt än vad som sker idag.

Den finansiering som erfordras kräver att vi bygger där människor vill bo - inte där det trots alla hinder går att bygga.

Vill du vara med och påverka? Du hittar vår kontaktinformation under huvudmenyn “Kontakta oss”.

Regeringens 22 punkter för fler bostäder

Regeringen presenterade sommaren 2016 åtgärder för att underlätta byggandet av nya bostäder och effektivisera användandet av befintliga bostäder.

Regeringen menar nu att "samtliga åtgärder i det bostadspolitiska paketet samt i 22-punktslistan är genomförda eller är på väg att genomföras.

Ingen av de 22 punkterna på listan tar på allvar upp de verkliga problemen på bostadsmarknaden.

Vår bedömning är att ingen av åtgärderna kommer att ge ett - jämfört med behovet - väsentligt tillskott av nyproducerade bostäder. Vi avser att följa implementeringen och återkomma.

De 22 punkterna finns här.

Varför startade vi ett institut?

Jag saknar en faktabaserad dialog om hur vi skall kunna utveckla våra lokalsamhällen. Starkt engagerade personer inom miljörörelsen samt enskilda personer med synpunkter och krav får ofta stå oemotsagda i media.

Den balansering av olika intressen som var tänkt att ske kom aldrig till stånd på grund av brister i miljöbalkens skrivningar. För att nå dit lagstiftaren en gång syftade krävs ett omfattande omtag. Det är här Sambainstitutet skall vara med och bidra med fakta. Om hur det ser ut idag. Vilka konsekvenserna blir av dagens praxis. Åt vilket håll utvecklingen är på väg.

Vi skall också lägga fram förslag till förändringar och visa på goda exempel.

Vi vill vara en röst för de aktörer som verkar för och är beroende av lokalsamhällets utveckling.

För att skapa ett starkt institut behöver vi hjälpas åt. Det krävs naturligtvis finansiering. Men inte minst viktigt är att vi kan hjälpas åt att sätta mål och utveckla verksamheten.

Är du intresserad av att medverka? Skicka ett mejl så hör vi av oss.