VEM KAN KÖPA?

Med hjälp av SBAB:s hemsida försöker vi förstå vilka som kommer in på marknaden idag och föra ett resonemang om vägar framåt för att hjälpa ännu fler till ett ägt boende.

LO hävdar i en (i övrigt väl genomarbetad) rapport 2018 ”Har vi råd att bo här?” att ett par med två barn och gemensam inkomst på 66 000 kr per månad endast kan köpa en bostadsrätt i Stockholm billigare områden för att ha råd. Enligt diagrammet ovan (där vi hämtat uppgifterna från www.sbab.se” så mycket kan du låna”) kan de med en insats om 300 000 kr och lån från SBAB köpa en lägenhet för 4,3 miljoner kronor. Detta räcker till en nyproducerad 3:a i Huddinge eller varför inte en i det äldre beståndet i Järfälla, Högdalen, Nacka, Solna, Vällingby, Danderyd eller Midsommarkransen?

Däremot har de i rapporten en viktig poäng i att en stor grupp är utestängda helt från köpmarknaden t.ex. de som saknar fast anställning och att det krävs ett extremt sparande för att få ihop till insatsen. De tar däremot inte hänsyn till att man kan få ett privatlån vid sidan om bostadslånet som kompletterar kontantinsatsen med upp till 350 000 kr.

Av diagrammet ovan framgår hur mycket tre olika hushållstyper kan låna vid olika bruttoinkomstnivåer om de sätter in 300 000 kr kontant vid köp av en bostadsrätt och inte har några lån sedan tidigare. I diagrammet ovan ingår ett privatlån på upp till 350 000 kr för alla lån över 2 mkr. Om de endast sätter in 150 000 kr kontant så minskat beloppet de kan investera med mellan 5-10% och det maximala lånebeloppet, oavsett inkomst, för ensamhushåll stannar på 2 850 000kr. Om förvärvet skall ske på en ort med svagare andrahandsmarknad reduceras också lånet något. Våra typhushåll består av individer födda 1988 som vill köpa en bostad i Stockholm. För att få låna krävs även en fast anställning.

Vi har i diagrammet ovan baserat de lägsta priserna förrespektive lägenhetsstorlek på det utbud som fanns på www.hemnet.sevecka 48 2018. De gula staplarna visar ungefärliga prisspann för tre olika lägenhetsstorlekar. Den undre gränsen indikerar lägsta pris på marknaden och den övre (för 1:or och 2:or) relativt centralt läge i storstad, dock ej prestigeprojekt som kan kosta avsevärt mer. För 3:or i storstad har vi inte satt någon övre gräns men för 4 miljoner kan man köpa i halvcentrala lägen även i en storstad. Det orange intervallet visar priser på befintligt bestånd i c:a 75 % av Sveriges kommuner där utbudet på de svagare marknaderna främst gäller egna hem på denna prisnivå då antalet bostadsrätter i beståndet är få.

Enligt SCB:s statistik för sammanräknad förvärvsinkomst (inkomst av tjänst och förvärvsverksamhet samt skattepliktiga ersättningar från försäkringskassan) för personer mellan 20-64 år tjänar c:a 30% under 17 000 kr per månad. Som framgår av diagrammet har dessa ingen möjlighet att få lån som räcker till köp av en nyproducerad bostadsrätt men väl för en befintlig i stora delar av landet.Vi kan också se att ensamhushållet behöver en inkomst över 20 000 kr per månad för att kunna komma in på köpmarknaden på de 75 % billigaste kommunerna.

Verkligheten är ju mer komplex, sammanboende/gifta kan ju till exempel ha vilken kombination av inkomster som helst där de med endast en inkomst kommer sämre ut än exemplet ovan och de personer som inte kan låna själva men har en partner med högre inkomst kommer bättre ut. En del av de med allra lägst inkomster är sannolikt studerande som jobbar extra, föräldralediga mm. Exempelhushållens månadslöner är hämtade från SCB.

Bilden ovan är som sagt starkt förenklad men duger som underlag till några övergripande slutsatser.

Alla kan inte köpa en bostad

Hur vi än vrider och vänder på statistiken finns det en stor grupp som på grund av för låga inkomster, svårigheter att få fram kontantinsats, befintlig skuldsättning, avsaknad av fast anställning mm idag inte kan komma in på köpmarknaden. För det stora flertalet är detta dessvärre svårt att göra något åt men vi borde ägna kraft åt att sänka tröskeln för så många som möjli

Alla som kan vill inteköpa en bostad

Det kan finnas olika skäl för detta. Exempelvis att man vet att man endast tillfälligt bor på en viss plats eller att man känner sig osäker på sina framtidsutsikter på den ort man bor. För dessa spelar förmodligen inte en marginellt sänkt risk i en bostadsinvestering så stor roll för deras ovilja mot köp men politiska åtgärder som skapar dålig förutsägbarhet/dålig likviditet förbättrar inte saken. Dessutom finns det personer som av rent principiella skäl inte vill sätta sig i skuld. För dessa grupper behöver vi också ha ett till efterfrågan anpassat utbud av hyresrätter.

Billigare bostadsrätter skulle sänka tröskeln

Bygga billigt

Ökad effektivitet i byggprocessen genom enklare och likartade byggregler i hela landet.

Billigare lägenheter

Boverket bör få i uppdrag att skapa förutsättningar för ett mer varierat utbud av bostäder med hänsyn till storlek, standard, tillgänglighet mm i syfte att möjliggöra byggandet av ”billiga”/prisvärda bostäder. Många unga idag prioriterar ett centralt läge framför stora ytor. Dessutom behövs mindre lägenheter för att lösa mer kortsiktiga boendebehov vid t.ex. skilsmässor eller tillfälliga anställningar på annan ort.
Ytan är, vid sidan av läget, det som mest påverkar lägenhetspriset allt annat lika. Se utmärkta förslag från projektet ”Fler, billigare och bättre bostäder” som finansierades av SBUF (Svenska Byggbranschens Utvecklingsfond) och presenterade i maj 2017.

Billigare lägen

Läget är helt avgörande för priset vid bostadsproduktion så förtätning centralt blir aldrig billigt.
Kommunerna behöver prioritera mark för byggandet av billiga bostäder samt den service och infrastruktur som krävs. Här sitter kommunerna på lösningen.
Balanseringen av olika intressen som riksintressen mm bör göras så att de ger lokalsamhället möjlighet att utvecklas och efter eget förnuft ta vara på sina olika styrkor. Dagens miljöbalk, praxis hos myndigheterna och alla möjligheter att överklaga leder till för liten produktion av bostäder och stora kostnader för lokalsamhällena. Här sitter staten på lösningen.

Hur påverkar finansieringen?

Finansinspektionens låneregler, som skapats för att dämpa prisutveckling/skuldsättning på en liten del av bostadsmarknaden i våra storstäder har höjt tröskeln även på den del av marknaden som är mycket långt ifrån en ”bostadsbubbla”. Vi har tittat på de restriktioner som finns idag, bankernas praxis vid kreditbedömning och vad effekten av olika förändringar av regelverk och praxis kan medföra. Klicka på länken nedan för att komma till denna analys.

FINANSIERING AV BOSTADSKÖP

Jan Berg

Institutet för Samhällsbyggnad i Balans

Insikt driver förändring