Ett förslag till en mer nyanserad bild av bostadssverige

Företrädare för olika intressenter har sedan länge propagerat för sina favoritlösningar för att få bukt med bostadskrisen. Ofta med fokus på förstagångsköpare i innerstadslägen eller de som oavsett upplåtelseform av olika skäl har svårt att ordna ett boende. Argumentationen blir lite av ”one size fits all”. Större fokus borde läggas på att hitta en kombination av generella åtgärder och lösningar som passar respektive lokalsamhälles behov och möjligheter.

För att komma dit föreslår vi att man sorterar ut olika tänkbara åtgärder efter om de är generella – dvs de påverkar efterfrågan och utbud likartat i hela landet- eller om de påverkas av det specifika lokalsamhällets förutsättningar.

Generella lösningar kan typiskt vara att

Bygga billigt innefattande; ökad effektivitet, enklare och likartade byggregler i hela landet, kortare plan- och byggprocesser inklusive minskad överklaganderätt
Bygga billigare lägenheter genom att boverket skapar förutsättningar för ett mer varierat utbud vad gäller storlek, standard, tillgänglighet, ytkrav mm
Ha råd att bo – bostadsbidrag, bostadstillägg, subventioner av studentlägenheter och äldreboenden och social housing

Olika delmarknader

För att göra diskussionen om åtgärder som påverkas av lokalsamhällets förutsättningar mer relevant behöver vi en gemensam bild av hur ”bostadssverige” ser ut. Se vår analys nedan som ett förslag till en sådan bild.

Diagrammet ovan delar in Sveriges kommuner i fyra delar efter hur deras andrahandsmarknad för bostadsrätter fungerar (den grå linjen i kr/m2 fallande från vänster). Vi har också lagt in utbudet av nyproducerade bostadsrätter som punkter (kr/m2).

14 kommuner (5 % av alla, 2,2 miljoner invånare +35 % på 50 år) med mycket stor efterfrågan på bostäder. Utbudet av billiga nybyggda bostadsrätter är mycket begränsat (i vissa stockholmskommuner är alla lägen dyra).

God långsiktig efterfrågan ger goda möjligheter till finansiering av bra projekt. Då priserna är höga är lånemöjligheterna avgörande för de som vill skaffa sig ett ägt boende vilket krockar med den oro för en boprisbubbla som drivit fram nuvarande kreditrestriktioner.

En nyproducerad centralt belägen 3:a behöver en hyra på mellan 20-30’000 per månad för att bli byggd. För att få ner hyran till 10’000 per månad skulle det krävas att mark-/byggkostnaden sänktes med 50-70 % eller att varje lägenhet subventionerades med 2,5-5,0 miljoner – båda alternativen är lika orimliga. Att ”förtäta bort” bostadsbristen är av detta skäl också orimligt. Hyresrätter och bostadsrätter är lika många i beståndet men det byggs av förklarliga skäl nästan tre gånger så många nya bostadsrätter.

Det mest uppenbara sättet att öka utbudet av mer överkomliga lägenheter är att öka andelen mindre lägenheter och att i de kommuner där det är möjligt planera för nyproduktion av olika upplåtelseformer och typer i mer perifera men bra lägen.

För att bo billigt centralt i dessa kommuner behöver man en gammal underprissatt hyresrätt som det är mycket lång kötid till – för övriga lär det aldrig bli billigt.

58 växande kommuner (20 % av alla, 4,0 miljoner invånare +50 % på 50 år) med stor efterfrågan på bostäder – typiskt orter med högskolor/universitet eller med attraktivt läge och bra pendelavstånd till större orter. Även här är huvuddelen av utbudet dyrare nybyggda bostadsrätter som är relativt centralt belägna. Litet utbud av mer småskaligt boende nära naturen.

God långsiktig efterfrågan och en hyggligt prismässig balans mellan nyproduktion och befintligt utbud ger bra förutsättningar för projektfinansiering. Kreditrestriktionerna försvårar insteget på köpmarknaden oavsett prisnivån vilket kanske inte var vad som avsetts.

Även här blir nyproducerade centralt belägna hyresrätter dyra med upp mot 15-20’000 kronor per månad för en 3:a. Dagens investeringsstöd ger en reduktion med ett par tusenlappar vilket inte ger direkt billiga lägenheter i centrala lägen. Även här är förtätning dyrt och mindre lägenhetsstorlek är det som kan göra en väsentlig skillnad för boendekostnaden. Fler hyresrätter i beståndet men nyproduktionen av bostadsrätter är nästan dubbelt så stor som av hyresrätter.

För flertalet av dessa kommuner finns det mark för att planera fram nyproduktion av olika upplåtelseformer och typer i mer perifera men bra lägen och med bra kommunikationer. Att döma av utbudet verkar inte detta ha haft hög prioritet.

Byggandet av överkomliga bostäder i kombination med goda kommunikationsalternativ i pendlingskommunerna borde vara en viktig pusselbit i arbetet med att minska bostadsbristen.

73 kommuner (25 % av alla, 2,1 miljoner invånare +13 % på 50 år) med svag tillväxt där närmare 90 % av kommunerna anser att de har bostadsbrist. Hälften av bostäderna är egna hem och endast 15 % bor i bostadsrätt. Här är utbudet av bostadsrätter prismässigt mer jämnt fördelat mellan dyrt och billigt. Trots den höga andelen egnahem är nyproduktionen av sådana liten.

Här kostar en nybyggd 3:a mellan 9-15’000 kronor per månad, där den lägre nivån inte täcker kostnaderna för nyproduktion. Andrahandspriset för bostadsrätter ligger klart under nyproduktionspriset vilket gör såväl projektfinansiering som lån vid förvärv svårare och mer känslig för marknadens svängningar. De införda kreditrestriktionerna har här en direkt skadlig verkan. Billiga småhus är ett reellt substitut för bostadsrätten vilket kan förklara varför utbudet av bostadsrätter är så litet.

På dessa orter är långsiktig efterfrågan av stor vikt för att möjliggöra finansiering av nyproduktion. Detta kräver attraktiva lägen.

145 kommuner (50 % av alla, 1,7 miljoner invånare -10 % på 50 år) som under de senaste 50 åren haft marginell tillväxt eller tappat befolkning. 75 % av dessa anser att de har bostadsbrist vilket torde kunna tillskrivas att ett stort antal nyanlända fördelats ut över landet. Hur dessa väljer att bo när de väl etablerar sig återstår att se. Det torde dock finnas risk att människor som tagit stora risker för att få ett bättre liv efter etableringsfasen söker sig till mer expansiva städer med ett större utbud av arbeten och utbildning.

För dessa kommuner är finansieringen det stora problemet. Dels beroende på osäkerheten kring vad den långsiktiga efterfrågan landar på, dels på grund av tillgången till mycket prisvärda substitut i form av befintliga egna hem, bostadsrätter och billiga lägenheter. De införda kreditrestriktionerna är troligen mindre skadliga här eftersom prisnivån är lägre men de har säkert en hämmande effekt.

Läget är här helt avgörande. Dels ur ett efterfrågeperspektiv (att få någon att vilja hyra eller köpa) men också för att ge ett pantvärde om möjliggör bankfinansiering. Trots detta är det i dessa svagare kommuner som det finns minst utbud av sjönära lägen.

Att subventionera byggandet av bostäder i dessa kommuner riskerar att leda till ett bostadsöverskott om urbaniseringen fortgår som tidigare. Efter 90-talskrisen revs det tusentals lägenheter på svaga orter. Dessa hade byggts för att man trodde att det var brist på bostäder som gjorde att människor sökte sig från orten. Detta visade sig vara helt fel vilket kostade samhället enorma summor. En viss nyproduktion kan ändå behövas för att förnya beståndet men det viktiga är då att bygga kvalitet så att dessa är fortsatt attraktiva om efterfrågan viker.

Sammanfattningsvis:

Generella åtgärder för att kyla ner bostadsmarknaden verkar vara helt fel medicin för 75% av Sveriges kommuner (C & D).
Att sänka produktionskostnaden med 10% eller ens 20% skulle inte göra avgörande skillnad i åtkomlighet för stora grupper av bostadssökande i 25 % av kommunerna med högst priser (A & B).
Generellt litet utbud i mer perifera/billiga lägen i kommunerna A & B. Vi kan se enskilda projekt som pekar på att man producerar för 30 000 kr/m2 eller i vart fall säljer på priser som motsvarar denna produktionskostnad i sådana lägen. Vad det magra utbudet beror av varierar säkert men en trolig orsak är att kommunerna hellre satsar på stora prestigeprojekt centralt än planerar för billiga bostäder mer perifert eftersom de med högre exploateringsgrad får fler bostäder per ”planeringskrona” på detta sätt.
Kommunerna behöver prioritera mark för byggandet av billiga bostäder samt den service och infrastruktur som krävs. Bostadsbyggarna kan på detta sätt genom lämpliga marktilldelningar uppmuntras att utveckla lågprissegmentet - affordable housing
Se till att de nya bostäder man bygger har en långsiktig efterfrågan genom att de ligger attraktivt. Detta innefattar naturligtvis service och kommunikationer. Men också nära till vacker natur, gärna sjönära.
Mycket centralt och eller sjönära läge ökar ett projekts marknadsvärde med upptill 50%. Detta kan vara viktigt på svaga marknader såväl för att säkra långsiktig efterfrågan som möjligheten att ordna bankfinansiering. Men Ju starkare marknaden är ju mer sjönära projekt finns det och i svaga kommuner, som skulle behöva locka med sjönära/naturskönt läge, är detta utbud mycket litet.
Regelverk, riksintressen, byggregler och dylikt bör utformas så att de ger lokalsamhället möjlighet att utvecklas och efter eget förnuft ta vara på sina olika styrkor. Dagens miljöbalk och praxis hos myndigheterna leder till stora kostnader för lokalsamhällena.

Det finns naturligtvis andra sätt att segmentera den svenska bostadsmarknaden på och en rad andra slutsatser att dra och vi tar tacksamt emot tankar kring detta. Vi tror att diskussionen har mycket att vinna på att olika idéer testas mot de olika förutsättningar och möjligheter som de olika kommuntyperna ovan har.

Jan Berg

Institutet för Samhällsbyggnad i Balans

Insikt driver förändring